Corporaties voorzien forse stijging van winstbelasting bedoeld voor multinationals, ten koste van woningen

Woningcorporaties vrezen dat ze de komende jaren meer dan twee keer zoveel aan vennootschapsbelasting kwijt zijn als nu. Corporatiekoepel Aedes rekende uit dat de corporatiesector dit jaar voor 700 miljoen euro aan winstbelasting afdroeg. Als de corporaties de woningbouwafspraken met het kabinet nakomen, verdubbelt dat bedrag in 2029 tot 1,5 miljard. 

Voor woningcorporaties betekent de toenemende belastingdruk dat er minder geld overblijft om in woningen te investeren. Het wordt daarmee ook steeds minder waarschijnlijk dat ze kunnen voldoen aan hun deel van de landelijke woningbouwafspraken – en dat het landelijke woningbouwdoel van 100.000 nieuwbouwwoningen ook de komende jaren niet gehaald wordt.

Corporatiekoepel Aedes rekent om het jaar uit wat de winstbelasting van corporaties is. Dit jaar reageerden 133 woningcorporaties op vragen van de organisatie, samen goed voor twee derde van alle corporatiewoningen in Nederland.

Aedes verzet zich al jaren hevig tegen de winstbelasting, die ze „principieel onjuist” noemt. Woningcorporaties werken zonder winstoogmerk en hebben als enige inkomstenbron de (doorgaans lage) huuropbrengsten van hun sociale huurwoningen. Hun bedrijfsresultaat, het geld dat ze voor belastingen overhouden, investeren ze in het verduurzamen of verbouwen van hun woningen.

Toch betalen corporaties net als alle bedrijven winstbelasting. Ze hebben daarbij in het bijzonder last van de in 2019 ingevoerde belastingregeling ATAD, de Anti Tax Avoidance Directive. Deze EU-regelgeving moet internationale belastingontwijking tegengaan. De regels zijn bedoeld voor multinationals met ingewikkelde financiële constructies, maar doordat Nederland strenger is dan andere EU-landen vallen ook projectontwikkelaars en woningcorporaties eronder.

Door ATAD mogen bedrijven nog maar een klein rentepercentage van hun belasting aftrekken als ze investeren met geleend geld. Omdat corporaties voor nieuwbouwprojecten volop zijn aangewezen op financiering van buitenaf, mogen zij hun hoge rentekosten niet aftrekken.

Het aandeel ATAD in de betaalde winstbelasting is de afgelopen jaren gegroeid. Was dat twee jaar geleden nog 30 procent, in 2025 is dat meer dan de helft. Met de huidige bouwopgave waarschuwt Aedes voor een paradoxale situatie: de corporaties worden fiscaal ontmoedigd om te investeren, terwijl veel investeren in nieuwbouw precies is wat demissionair minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting, BBB) van hen eist.

Aedes schat in dat er om de afspraken te halen nog 60 miljard euro aan leningen nodig is. De winstbelasting zou daardoor structureel met 460 miljoen euro toenemen, zo stelt Aedes in het onderzoeksrapport: „In de praktijk worden corporaties dus fiscaal stevig beboet voor de volkshuisvestelijke investeringen die ze met het Rijk afspraken.”

‘Corporatie zit klem’

Is het eigenlijk niet vreemd dat corporaties, die werken als stichtingen zonder winstoogmerk, winstbelasting moeten betalen? In 2008, toen minister Wouter Bos (Financiën, PvdA) de volledige winstbelasting voor corporaties invoerde, viel dat volgens woningmarktonderzoeker Johan Conijn wel te verklaren. „Corporaties hadden financieel veel meer vet op de botten dan nu. Ze verkochten veel woningen en hadden minder kosten”, aldus Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt (Universiteit van Amsterdam) en nu werkzaam voor het Utrechtse bureau Finance Ideas. „Bovendien was het niet duidelijk wat hun precieze taak was, dus hoeveel en welk type woningen ze moesten bouwen.”

Dat is anno 2025 wel anders. Door hoge bouw- en onderhoudskosten en gestegen rente zitten veel woningcorporaties krap bij kas. Om de corporaties meer financiële ruimte te geven, werd de verhuurderheffing in 2023 afgeschaft. Deze extra belasting op sociale huurwoningen leidde er vanaf 2013 toe dat corporaties veel minder huurwoningen bouwden.

Het is merkwaardig dat corporaties die uitsluitend in Nederland werken, worden geraakt door belastingen die zijn gericht op multinationals

Daarbij hebben woningcorporaties er een forse maatschappelijke taak bij gekregen: zij moeten hun huidige woningen verduurzamen én zijn de aangewezen partij om sociale huurwoningen te bouwen, die vanwege hun gereguleerde huuropbrengst door marktpartijen niet gebouwd worden.

En dat is waar het volgens Conijn schuurt. Het ministerie van Volkshuisvesting draagt corporaties op vooral huurwoningen onder de kostprijs te bouwen, waarbij Financiën het verlies dat daardoor ontstaat negeert door wel de volledige winstbelasting te innen. Ze worden belast alsof ze tegen markttarief verhuren. „De corporaties zitten klem”, aldus Conijn.

Uitzonderingspositie

Het liefst zou Aedes van de winstbelasting voor corporaties af willen, zodat die het geld kunnen gebruiken om te investeren in nieuwe woningen. Het sluiten van een nieuw regeerakkoord is volgens voorzitter Liesbeth Spies een logisch moment: „Het afschaffen van de vennootschapsbelasting staat gelijk aan zo’n 40 miljard euro investeringsruimte. Daarvan kunnen ongeveer 150.000 sociale huurwoningen gebouwd worden.”

Als dat niet lukt, hoopt Aedes in elk geval onder de ATAD-regeling uit te komen.

Dit voorjaar tekende een aantal grote corporaties bij de Belastingdienst bezwaar aan; dit zou een eerste stap kunnen zijn om uiteindelijk de tegenstrijdigheid in het beleid van Keijzer door de rechter te laten toetsen.

Lees ook

Woningcorporaties vechten extra winstbelasting aan: ‘Wil de overheid nou betaalbare huizen of niet?’

Of de formerende partijen D66, CDA en VVD gehoor geven aan de oproep van Aedes, moet nog blijken. In de begrotingen is rekening gehouden met de honderden miljoenen per jaar aan winstbelasting, en om die af te schaffen zal dus ergens anders geld gevonden moeten worden.

Conijn denkt dat de corporaties een punt hebben. In elk geval als het om ATAD gaat. „Het is natuurlijk merkwaardig dat corporaties die uitsluitend in Nederland werken, worden geraakt door belastingen die zijn gericht op multinationals.”

Over de winstbelasting zelf zegt de woningmarktonderzoeker: „Bedenk wel dat elke vastgoedonderneming in Nederland winstbelasting betaalt. Het verschil is dat die niet door hun maatschappelijke rol worden gedwongen om hun woningen tegen een lage sociale huurprijs te verhuren. Dat is waar het misgaat.”