Langverwacht Europees woningplan zet deur open voor bouw middenhuur door corporaties

Straffe huurverhogingen. Stijgende huizenprijzen. Terugvallende woningbouw. Een brede groep middeninkomens die op de woningmarkt tussen wal en schip valt. Binnensteden waar sinds de opkomst van shortstayplatforms als Airbnb de woonwijken in toeristische logeerbuurten zijn veranderd.

Het zijn de woningmarktproblemen die veel Europese steden al jaren teisteren, al verschilt het per land welk probleem de overhand heeft.

Onder druk van stijgende woonkosten en toenemende woningnood gaf voorzitter Ursula von der Leyen van de Europese Commissie volkshuisvesting een prominente plek in haar jaarlijkse State of the Union-toespraak. „Voor te veel Europeanen is huisvesting een bron van zorgen geworden. Het huis kan staan voor schuld of onzekerheid”, zei ze afgelopen september.

Dinsdag presenteert de Europese Commissie een breed pakket plannen dat de lidstaten een grotere rol moet geven in de bestrijding van die problemen en hen moet helpen een groter aantal betaalbare woningen te bouwen. Dit Affordable Housing Plan wordt gezien als het Europese antwoord op de problemen die lidstaten op hun woningmarkt kennen.

Vooral Nederlandse woningcorporaties keken lang uit naar dit besluit, dat hun uiteindelijk een grotere rol in de nieuwbouw moet geven. Waar gaan de plannen over, en wat betekent dit voor Nederland?

1Waarom houdt de Europese Commissie zich bezig met de woningmarkt?

Van oorsprong is de woningmarkt een zaak van lidstaten zelf en geen terrein waar de EU rechtstreeks zeggenschap over heeft. Maar doordat wonen steeds duurder wordt en door uitwassen van trekt de problematiek op de woningmarkt groeiend politieke aandacht – aan

Voor Von der Leyen, die een christendemocratische achtergrond heeft, reden het probleem ook vanuit Brussel aan te pakken. De plannenmakerij, waar al jaren over gelobbyd en vergaderd wordt, kwam in een stroomversnelling toen de Commissievoorzitter in haar toespraak tot ieders verrassing toezegde dat er „nog dit jaar” een Affordable Housing Plan zou liggen.

Lees ook

Bekritiseerde Von der Leyen bijt in Straatsburg van zich af: ‘Europa bevindt zich midden in een gevecht’

Eurocommissaris voor Volkshuisvesting Dan Jørgensen kon dus aan de bak. De Deense sociaaldemocraat voert de woningmarktkwesties terug op één onderliggend probleem: doorgeschoten marktwerking. In een rede tot het Europese Parlement sprak hij in oktober over woningen als „handelswaar” en betichtte handelaren van „zelfzuchtige speculatie in een basisbehoefte”.

Rechtse Europese parlementariërs zien vooral doorgeschoten regelgeving en trage vergunningverlening als het grote probleem. Voor hen zorgt marktwerking juist voor grotere aantallen betaalbare woningen.

2Wat staat er allemaal in het plan?

Hoewel de Commissie niet echt kan ingrijpen op de woningmarkten van afzonderlijke lidstaten, kan ze wel de voorwaarden scheppen die nieuwbouw makkelijker en goedkoper maken, of die speculatie met huizen tegengaan.

geeft lidstaten vooral een richting voor de benadering van grote woningmarktthema’s. Nationale regeringen kunnen elementen ervan gebruiken om hun specifieke eigen problemen aan te pakken. De plannen bieden voor elk wat wils.

De politieke linkerzijde van het Europees Parlement wordt enthousiast van de maatregelen tegen shortstayplatforms en regels om speculatie tegen te gaan.

Europarlementariër Dirk Gotink (NSC), die tot de centrumrechtse fractie EVP behoort, ziet juist graag vereenvoudigingen die de vergunningverlening versnellen. Nog te vaak worden woningbouwplannen vertraagd door strenge Europese natuur- en milieuwetgeving, aldus Gotink. „Bijvoorbeeld de natuurherstelwet, de bodemwet, de kaderrichtlijn water en de luchtkwaliteitsrichtlijn. Het bouwproces in Europa duurt echt te lang, dus vergunningsprocedures moeten worden verkort.”

Dat het Europese plan niet helemaal wordt ‘dichtgetimmerd’, komt volgens Gotink omdat er geen universele aanpak voor alle problemen op de onderscheiden woningmarkten is. „Waar ze in Roemenië te maken hebben met leegstand, is er in dichtbevolkter landen als Nederland juist een groot tekort aan woningen. Daar zijn verschillende oplossingen voor nodig.”

Binnen lidstaten kan ook sprake zijn van botsende belangen. In een stad als Barcelona zorgde Airbnb voor veel overlast, terwijl het platform in rurale gebieden juist een welkome bron van inkomsten kan zijn voor de lokale bevolking.

Lees ook

Uit huis gaan is voor jonge Spanjaarden onbetaalbaar: ‘Deze wooncrisis is een tikkende tijdbom’

3Wat betekent dit plan voor de Nederlandse woningmarkt?

Belangrijk voor Nederland is hervorming van de Europese regels voor staatssteun. Die belemmeren woningcorporaties om meer te doen dan wat strikt formeel hun taak is: sociale huurwoningen bouwen voor mensen met lage inkomens of een urgente woningbehoefte. Deze ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB) staan los van commerciële verhuur (niet-DAEB) van woningen vanaf 900 euro per maand.

Ten opzichte van marktpartijen hebben corporaties een groot voordeel: zij mogen voor hun sociale huurwoningen lenen onder garantie van de staat via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Zo kunnen ze voordelig geld lenen op de kapitaalmarkt en daardoor woningen verhuren tegen een sociale huurprijs, waar ze anders verlies op zouden lijden. 

Bij de bouw van middenhuurwoningen (niet-DAEB) lopen corporaties nu tegen EU-wetgeving over staatssteun aan. Die is er om de concurrentie te beschermen; commerciële woningbouwers kunnen immers niet tegen zulke gunstige voorwaarden lenen als de corporaties, is het idee. wordt het mogelijk met de dekking van het Waarborgfonds ook de bouw van middenhuurwoningen te financieren. Of dit ook voor marktpartijen gaat gelden – een wens van projectontwikkelaars en institutionele beleggers – moet in Den Haag worden besloten.

Daarnaast worden de Europese aanbestedingsregels aangepast. Bouwprojecten vanaf 5,5 miljoen euro moeten nu nog Europees worden aanbesteed. Deze ‘drempel’ is in jaren niet gecorrigeerd voor inflatie, terwijl bouwen fors duurder is geworden. „Moet de verbouwing van een lokaal winkelcentrum in Haarlem dan echt helemaal Europees worden aanbesteed – waarbij allerlei aanvullende eisen gelden?”, zegt Europarlementariër Dirk Gotink. „In de praktijk tekenen op dit soort opdrachten eigenlijk alleen Nederlandse partijen in, dus die drempel verhogen lijkt me niet meer dan logisch.”